Stap voor stap naar groen licht: de omgevingsvergunning onder de loep
Een nieuwbouwproject oprichten, een bedrijf uitbaten, gronden verkavelen, een woning, kantoor of industriële site renoveren of herbestemmen… Wie als ondernemer of als particulier een project wil realiseren, dient hiervoor in principe een omgevingsvergunning aan te vragen. Een juridisch huzarenwerk dat vandaag veel voeten in de aarde kan hebben, zeker met het oog op de lange, onzekere aanvraagprocedures. NOMA-partner Gregory Vermaercke ontwikkelde zijn passie voor het agrarisch recht en omgevingsrecht nog voor zijn universiteitsjaren, als jobstudent in een landbouwbedrijf. Vandaag, tientallen jaren juridische ervaring later, begeleidt hij samen met zijn gespecialiseerd team advocaten overheid en omgeving cliënten bij hun vraagstukken over het omgevingsrecht in de meest ruime zin.
Omgevingsvergunning, complex scala aan wetgeving
Activiteiten en projecten die een mogelijke impact op de omgeving hebben, vereisen een omgevingsvergunning voordat ze tot stand kunnen komen. Dit kan gaan over zuivere bouwwerken, zoals het oprichten van een woning of het aanleggen van een recreatief terrein, maar ook over de exploitatie van bedrijven. "Het uitgangspunt is daarbij helder: niemand heeft recht op een vergunning", stelt Gregory. "Opdat de omgevingsvergunning kan worden verleend, dient de aanvrager een bepaalde procedure te volgen. Die gaat gepaard met een zekere doorlooptijd, waarna de betrokken overheid de vergunning kan afleveren, en het risico op aanvechting bestaat."
De omgevingsvergunning is een Vlaams instrument met een breed wettelijk kader. De essentie vormt daarbij het Omgevingsvergunningsdecreet, dat de toepasselijke procedureregels vastklikt. Maar het juridisch raamwerk gaat ruimer, vertelt Gregory. "Zo is er de VLAREM-wetgeving voor milieutechnische zaken en de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) voor alles wat stedenbouw betreft. Daarnaast dient ook rekening te worden gehouden met de specifieke regelgeving zoals natuurwetgeving, boswetgeving… In veel dossiers brengt de aanvraagprocedure wetgeving uit verschillende hoeken samen, wat vaak leidt tot een complex verhaal."
Aanvrager, overheid en omgeving als key stakeholders van de omgevingsvergunning
Naast een samenspel van wetgeving, loopt ook het aantal stakeholders in een klassieke aanvraagprocedure hoog op. Grosso modo zijn er drie centrale belanghebbenden: de aanvrager, de bevoegde overheid en de buurt of omgeving. Gregory licht toe:
"De aanvrager kan zowel een onderneming als een particulier zijn, vaak begeleid door zijn of haar team van experten. Dat kan gaan om een technisch bureau, een architect, een deskundige milieu of EPC… Ook als advocaat maken we deel uit van dit team en ondersteunen we de aanvrager bij het juridische luik. Vervolgens is er de overheid die finaal beslist over het aanvraagdossier. Wat we onder overheid verstaan, moet ruim geïnterpreteerd worden, inclusief de diverse administraties en gespecialiseerde adviesinstanties. Tot slot is er de buurt, variërend van de directe buren tot de bredere omgeving. Vooral de laatste jaren zien we dat deze derde stakeholder belangrijker wordt. Elk project moet op een bepaalde manier gedragen worden door de omgeving. Is er onvoldoende draagvlak, dan is dat vandaag een cruciaal belemmerende factor."
Hoe lang duurt de aanvraag van een omgevingsvergunning?
Wie recent zelf een omgevingsvergunning heeft aangevraagd of de gespecialiseerde literatuur erop naslaat, weet dat aanvraagprocedures zeer lang kunnen duren. Dat de overregulering hier een cruciale rol in speelt, staat volgens Gregory buiten kijf.
"De wetgeving is enerzijds complex, en anderzijds niet steeds een-op-een op elkaar afgestemd. Zo kan het voorkomen dat de ene adviesinstantie A zegt, en de andere B. Die overjuridisering zie je ook terug aan de dikte van de aanvraagdossiers: waar vroeger een dun boekje volstond, zijn dit vandaag ware bijbels geworden. De kans dat er een menselijk foutje insluipt, is altijd reëel." Daarnaast merkt Gregory ook dat de maatschappelijke tolerantiegraad de laatste jaren daalt. "Dat is jammer om vast te stellen. Komt dit omdat we te dicht bij elkaar wonen, of spelen de social media een cruciale rol? Volgens mij is het een samenspel van verschillende factoren, maar de conclusie is dezelfde: meer dan vroeger worden projecten vanuit de buurt tegengehouden."
NOMA, gespecialiseerd team advocaten omgevingsrecht van bij de start van de aanvraag
Hoewel de duur en het resultaat van een omgevingsvergunningsprocedure niet te voorspellen zijn, valt of staat de succesvolle uitkomst met een correct aanvraagdossier. Daarbij zit NOMA liefst zo vroeg mogelijk mee aan de juridische tekentafel. "Elke professional heeft zijn werkterrein. Net zoals de architect een kwalitatief plan ontwerpt, is het onze expertise om de wetgeving, rechtspraak en procedure piekfijn op te volgen en bij te sturen waar nodig. Hoe vroeger we betrokken worden in dit proces, hoe preciezer we de aanvraag kunnen indienen en zo potentiële risico's indekken."
De focus ligt dus op preventief advies, al zijn procedures helaas niet uit te sluiten. "Ook dan staan we cliënten met raad en daad bij. Welke adviezen komen er binnen? Worden er bezwaren gemaakt tijdens het openbaar onderzoek? Hoe kunnen we tegemoetkomen aan eventuele onvrede? Ondernemers hebben geen baat bij lange procedures, maar willen een efficiënte en pragmatische oplossing. Bemiddeling is daarbij de sleutel om het project vooruit te helpen vanuit een win-winverhaal. Daarnaast volgen we de literatuur op de voet, spelen we kort op de bal en passen we nieuwe rechtspraak bijvoorbeeld meteen toe in een dossier." Een persoonlijke en positieve aanpak, waarbij onze advocaten actief durven meesturen, staat daarbij voorop. "Alles valt of staat met specialisatie. Bij NOMA hebben we een zeer uitgediepte kennis van het omgevingsrecht dat we vertalen naar concreet advies op maat van elke cliënt. Zo reiken we een kapstok aan waar ondernemers en overheden echt mee verder kunnen."
Gregory is sinds 2006 actief aan de balie en startte zijn carrière bij Marlex onder de vleugels van Marc D'Hoore. Door de jaren heen specialiseerde hij zich in de rechtsdomeinen overheid en omgeving, agrarisch recht en real estate. Naast een zeer persoonlijke, toegewijde dossieraanpak, zet Gregory maximaal in op expertise delen, zowel met cliënten als binnen zijn team. Naast opleidingen geven, publiceert hij regelmatig bijdragen in vakliteratuur en schreef hij recent het boek 'Pacht. Toelichting binnen het Vlaams Pachtdecreet'. Daarnaast is Gregory sinds 2023 erkend bemiddelaar bij de Raad van Vergunningsbetwistingen.
Advocaat omgevingsrecht inschakelen?
NOMA begeleidt ondernemers en overheden bij diverse juridische vraagstukken rond omgevingsrecht en agrarisch recht. Plan uw bezoek op één van onze kantoren, onze advocaten helpen u graag verder.
Ook interessant
Alle artikelen
Juridische tips onderweg?
Welkom bij Law by NOMA, een glasheldere blik op de juridische actualiteit. In deze podcast delen de advocaten van NOMA hun expertise. Praktisch, toegankelijk en to the point, op maat van ambitieuze ondernemers en bedrijven.